Перепланировка

Каждый желает обустроить свое жилье в сответствии со своими вкусом и понятием комфорта, уюта. Но зачастую типовые планировки в квартирах просто не позволяют реализовать эти цели. Тогда квартира нуждается в перепланировке. Перепланировка, как даёт ей определение Жилищный Кодекс РФ-это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. От себя добавим: любое изменение конфигурации. Согласно Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” под перепланировкой жилых помещений понимают:

перенос и разборку перегородок;
перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир (объединение комнат или их разграничение);
устройство дополнительных кухонь и санузлов;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений (кладовок);
ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического, газового или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Иногда перепланировка помещения невозможна без его переустройства и наоборот. Но не всегда.

Выполняется проект перепланировки и/или переустройства только лицензированными организациями. Впрочем, как и сами строительно-монтажно-демонтажные работы. Объясним почему. Сначала, что касается проектных работ. В последнее время перепланировка квартир в типовых домах довольно жестко регламентируется строительным и жилищным законодательством. Если еще недавно перепланировка квартир в типовых домах в плане разрешения со стороны надзорных органов носила порой лишь уведомительный характер, то с вступлением в силу в 2005 году Градостроительного кодекса РФ перепланировка типовых квартир является довольно сложной процедурой, требующей определенного времени и усилий. И уже не заказчик берёт на себя ответственность за принимаемые планировочные решения, а проектировщик. Это связано, в первую очередь, с тем, что отдельные нерадивые собственники или наниматели помещений в результате незаконных перепланировок нередко наносят ощутимый ущерб зданиям и сооружениям, нарушая их функциональность, надежность и внешний вид. Теперь, что касаетя самой стройки. В процессе ремонта, в который включается и перепланировка квартиры, должен вестись журнал ремонтно-строительных работ, куда вносятся все действия рабочей бригады. Если во время ремонта проводились какие-либо скрытые работы (например, усиление несущей стены), то должен составляться акт скрытых работ, подписанный представителями заказчика, исполнителя и организации, осуществляющий авторский надзор. Потому как представители контролирующих органов (участвующие в согласовании проекта) могут потребовать необходимые документы или, в случае их отсутствия доказать иным путём наличие скрытых видов работ (например, предписав отодрать только что уложенный кафель в санузле, что бы убедиться в наличии гидроизоляции). И такие прецеденты в нашей практике были. Хотя это, скорее, исключения.

Бывают ситуации, когда изменения в помещении были проведены самовольно, а теперь необходимо узаконить перепланировку, но есть один существенный момент: далеко не каждая перепланировка может быть узаконена. Например, при возведении (а не просто перемещении) дополнительной стены, подобный проект не будет принят, если не была учтена нагрузка на пол. Нельзя сносить все перегородки, чтобы создать максимально просторное помещение. Запрещен перенос стояков канализации, холодной и горячей воды, газа. Если этажом ниже кто-то живет, то на месте комнаты не получится установить санузел. Иногда власти запрещают остекление балконов и лоджий, например, когда окно выходит на одну из центральных улиц исторической части города. В случае самовольного остекления владельца квартиры могут обязать демонтировать конструкцию.
Единственным решением является разработка и реализация нового проекта – с учетом всех требований. Узаконивание перепланировки, проведенной самовольно, может быть осуществлено через суд согласно п. 4 ст. 29 Жилищного Кодекса РФ: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Для подтверждения этого факта надо предоставить требуемую документацию (технический паспорт до и после перепланировки, заключение о состоянии несущих конструкций, разрешение санэпидемнадзора и госпожарнадзора, а также документы, которые подтверждают права собственности).

Жилищный кодекс РФ обязывает владельцев квартир оформлять проект перепланировки в лицензированной организации и согласовывать производимую перепланировку в органах власти. И получение соответствующих разрешений будет свидетельствовать о том, что перепланировка в Вашей квартире отвечает требованиям безопасности и не создает угрозы целостности дома. При этом не важно, насколько сложная в квартире перепланировка: сделан проем в несущей стене или просто разобрали ненесущую перегородку -  согласовывать по закону необходимо любую перепланировку.
В случае если перепланировка в квартире выполняется без получения соответствующих разрешений, она является самовольной. За самовольную перепланировку административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает штраф 2 000 – 2 500 рублей. Но это не значит что, уплатив штраф, владелец квартиры освобождается от обязанности узаконить перепланировку.
Кроме штрафа существует более серьезное последствие, установленное статьей 29 Жилижного кодекса РФ, в виде обязанности собственника привести помещение в прежнее состояние, в случае отказа, по решению суда  жилое помещение может быть продано с торгов. И не стоит надеяться, что именно Вам удастся избежать санкций или сохранить перепланировку в тайне. Как показывает практика, всегда найдётся человечек среди соседей по дому из "бдительных" или "завистников", который позвонит куда следует.

 

На заметку:
Если Вы сделали самовольную перепланировку в неприватизированной квартире, то приватизировать квартиру Вы не сможете. Вам придется либо согласовывать произведенную перепланировку, либо приводить квартиру в первоначальный вид.
Несогласованная перепланировка в квартире не позволит Вам заложить квартиру, или продать с помощью ипотеки. Многие банки не выдают ипотечные кредиты под квартиры с самовольными перепланировками по следующим причинам: дело в том, что производство в квартире перепланировки влечет изменение площади и технических характеристик квартиры. Вместе с тем в свидетельстве о праве собственности на квартиру зачастую отражается иная площадь. Для того чтобы изменить описание объекта недвижимости необходимо предоставить документальные основания таких изменений. Вторая причина- риск уничтожения предмета залога для страховых компаний (которые обязательно страхуют предмет залога), в случае, если перепланировка выполнена с нарушением строительных норм и правил. Поэтому страховым компаниям проще отказаться страховать квартиру, чем разбираться, правильно ли выполнена перепланировка и не создает ли она угрозы целостности жилья. Ясно, что банкам такие риски не к чему. Вместе с тем, некоторые банки идут навстречу своим клиентам и принимают в ипотеку квартиры с незначительными перепланировками, при этом возлагая на заемщика обязанность узаконить перепланировку в квартире. Если перепланировка в квартире все же значительная и затрагивает капитальные стены, необходимо ее узаконить, т.к. продать такую квартиру с помощью ипотеки будет гораздо сложнее.
При продаже квартиры с самовольной перепланировкой Вы можете существенно потерять в цене квартиры. Как правило, квартиры с самовольными перепланировками стоят дешевле, т.к. на приобретателя жилья ложиться вся ответственность за самоволку и обязанность ее узаконить.

 

Теперь несколько слов о, так называемой, свободной планировке. Существует заблуждение: если квартира со свободной планировкой, то устройство в ней перегородок и всего остального согласовывать не нужно. Но такая точка зрения не совсем верна. Застройщик не устанавливает перегородок в квартирах, с тем, чтобы покупатели таких квартир по своему усмотрению возвели стены. Однако не все покупатели квартир свободной планировки представляют себе, что есть некоторые ограничения в устройстве перегородок в таких квартирах. А также, - на каком этапе следует заказывать техпаспорт на квартиру и следует ли начинать ремонт до приемки дома в эксплуатацию. На самом деле, изначально по проекту дома застройщиком определяется определенная планировка в квартирах. Данные об этой планировке перед сдачей дома в эксплуатацию передаются в БТИ в виде поэтажных планов. Затем на основании данных планов БТИ изготавливает технические паспорта на каждую квартиру. Однако если при выходе техника БТИ на квартиру будет установлено, что планировка по проекту дома расходится со сделанной в квартире планировкой, в техпаспорте сделают отметку о самовольной перепланировке в квартире.Бывает, что в квартире со свободной планировкой, установили перегородки, а теперь не могут оформить право собственности на квартиру в Федеральной регистрационной службе. Это связано с тем, что площадь квартиры после перепланировки изменилась, и по данным технического паспорта она стала расходиться с площадью, указанной в договоре на приобретение квартиры и акте приема-передачи. Теперь, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, необходимо либо согласовать произведенную перепланировку, либо привести квартиру в первоначальный вид. Бывает, что произведенную перепланировку в таких квартирах не всегда можно согласовать, в том виде, в каком бы хотелось клиенту. Это из-за того, что в квартирах со свободными планировками по проекту дома изначально предусматриваются жилые и подсобные зоны. Только при сдаче дома перегородки не устанавливаются. И определить место расположения кухонь и санузлов можно только на поэтажном плане дома, а точные размеры помещений (необходимые для создания проекта перепланировки) указываются только в, так называемом, кладочном плане альбома АС, который есть у застройщика и балансодержателя. Существует, правда, одна маленькая хитрость, как избежать этих трудностей. Можно договориться с застройщиком (если есть возможность) на этапе строительства дома, что он внесёт изменения в свою проектную документацию, связанную с перепланировкой Вашей квартиры, до подачи сведений в БТИ. Но для этого ему нужен будет проект перепланировки, а Вам, что бы был возведён Ваш этаж.
Эти моменты необходимо учитывать при разработке дизайн-проектов на квартиры, а также проектов перепланировки.
Для того чтобы не возникло проблем с регистрацией права собственности на квартиру, следует производить ремонт при наличии соответствующих разрешений, либо не начинать его в квартире до того момента пока в БТИ не сделаете техпаспорт на квартиру. Даже если право собственности на квартиру в новостройке будет оформлено, не рекомендуем делать перепланировку в квартире без получения необходимых согласований.

А сейчас разберём ещё один нюанс. Отношения заказчик-дизайнер-проектировщик. Проект перепланировки и дизайн-проект - разные вещи. Владелец квартиры задумал сделать ремонт с перепланировкой, обратился к дизайнерам, те подготовили дизайн-проект, по которому были произведены ремонтные работы. Но возникла проблема: теперь согласовать перепланировку владелец квартиры не может. Оказывается, дизайн-проект не принимает на согласование ни одна контролирующая организация. Более того выяснилось, что задуманная дизайнерами планировка в квартире не отвечает требованиям строительных норм и правил. Теперь владельцу квартиры, поторопившемуся сделать перепланировку без согласований, узаконить такую перепланировку будет довольно сложно, а может быть и невозможно. Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности. Дело в том, что задача дизайн-проекта - это организация пространства в квартире, определение цветовых решений, элементов отделки и декора, расположение предметов интерьера, подбор мебели, отделочных материалов и т.п. Дизайн-проект разрабатывается студиями или дизайнерами, не имеющими специальных проектных и строительных лицензий, а то и элементарных архитектурно-строительных знаний. Проект перепланировки – в отличие от дизан-проекта может разрабатываться только организацией, имеющей лицензию на проектирование в строительстве. Разработчики проектной документации несут ответственность за соответствие проекта перепланировки строительным нормам и требованиям, в отличие от дизайнеров, которые никакой ответственности за надежность и безопасность в реализации своих проектов не несут. Именно проект перепланировки является документом. Поэтому важно, что бы на начальном этапе разработки проектно-дизайнерских решений проектировщик и дизайнер трудились вместе.

Следующим пунктом мы попробуем ответить на вопрос, что такое реконструкция помещения/здания. Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция – гораздо более масштабное изменение внутреннего (а иногда и внешнего) расположения и устройства квартир и других помещений, требующее соблюдения еще более жестких условий и прохождения более длительных согласований в разных инстанциях. Реконструкция связана, прежде всего, с изменением границ объекта, его строительного объёма, чаще в сторону его увеличения: возведение пристроек, дополнительных этажей, тамбуров, устройство проемов в несущих стенах. Либо может производится в пределах границ объекта, но в результате такой реконструкции изменяется назначение объекта, к примеру складское помещение за счет устройства внутри него второго уровня и подключения к дополнительным инженерным мощностям переоборудовано под офисное. Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию потребуются: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, проектная документация и согласие всех собственников объекта на его реконструкцию. Важная деталь: по большому счёту, пакет документов, подаваемый на перепланировку и реконструкцию объекта отличает одна, главная вещь-это право собственности на землю под этим объектом (для реконструкции).

Ну и напоследок, то, что считаем нужным сказать о переводе помещений из жилых в нежилые, и наоборот. Статья 22 Жилищного кодекса РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое. Часть 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:
1) если отсутствует техническая возможность оборудовать в помещения отдельный вход (не может быть использован в качестве такового вход в квартиру из общего подъезда),
2) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (т.е. в квартире не может быть переведена в нежилое помещение одна из комнат, а также не должно быть прописанных в жилом помещении лиц по месту постоянного жительства),
3) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (т.е. находится в ипотеке, под арестом и т.п.).
Объектами перевода могут быть квартиры на первых этажах многоквартирных домов, квартиры выше первого этажа, если под ними расположены нежилые помещения, либо отдельно стоящие жилые дома.
Процедура достаточно отработана, но не без подводных камней. Если вышеуказанные условия соблюдаются, то перед переводом помещения в нежилой фонд необходимо, например, проверить: не проходят ли инженерные коммуникации под землей в том месте, где в планируете обустроить отдельный вход. Бывает, что инженерные сети проходят близко к дому тогда могут возникнуть проблемы с установкой крыльца. Так, фундаментальное крыльцо установить в этом месте владельцы инженерных коммуникация вряд ли вам разрешат, придется делать навесное металлическое, либо переносить инженерные коммуникации, что довольно затратно. По опыту можем сказать, что не все жилые помещения можно перевести в нежилые. Некоторые квартиры можно перевести только под какую-то конкретную группу помещений (пример: квартира, по такому-то адресу, в силу объективных причин, может быть переведена только под офис и никак не под продовольственный магазинчик или баню). То же самое относится и к переводам в обратном направлении. Поэтому, прежде чем покупать жилое/нежилое помещение с целью его перевода обратитесь за советом к специалистам.